Miał to być pomysł na wsparcie tych, którzy marzą o własnym M. Ekonomiści ostrzegali, że program „Bezpieczny Kredyt 2%” rozreguluje rynek. Jak się okazuje mieli rację. W całym kraju mamy bardzo wysokie tempo wzrostu cen nieruchomości. Mieszkania rozchodzą się jak ciepłe bułeczki. Najwięcej zyskują na tym deweloperzy. Marża jaką doliczają do wartości mieszkania przekracza 30%. Czy więc należy wycofać się z tego programu? Gdzie jest granica między stymulowaniem rynku a populizmem? Rozmawiamy o tym z profesor Magdaleną Redo, ekonomistką z UMK w Toruniu.
Skąd ta galopada cenowa, skoro za średnie wynagrodzenie w Polsce (nieco ponad 7000 zł brutto) można kupić niecały metr kwadratowy mieszkania?
Ceny rosną z kilku powodów. Przede wszystkim nadal mamy wysoką inflację (piątą najwyższą w UE, wrzesień 2023, Eurostat), przynajmniej w porównaniu do tej, jakiej już zasmakowaliśmy. A niestabilność cenowa to idealna okazja do zwiększania marży zysków – ludzie gubią się w porównywaniu zmian nominalnych i realnych. Zwłaszcza gdy towarzyszy temu stymulowanie popytu mieszkaniowego przez nowe programy rządowe. Podkreślić więc należy, że marże największych deweloperów są dziś o ponad połowę wyższe niż osiem lat temu, kiedy sięgały 19%. A ich najsilniejszy wzrost nastąpił w ostatnich kwartałach, gdy krystalizowały się przedwyborcze obietnice preferencyjnego programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”.
Program, który miał pomóc namieszał na rynku mieszkań?
Na pewno skumulował on zainteresowanie zakupem własnego M wśród młodszej części naszego społeczeństwa w drugiej połowie 2023 r., gdy uruchomiono wyczekiwane od miesięcy rozwiązanie. Na program czekali również deweloperzy (a także osoby sprzedające używane mieszkania), przesuwając wprowadzanie mieszkań do oferty właśnie wtedy, gdy w wakacje program został uruchomiony. Mieliśmy do czynienia z ogromnym wzrostem liczby składanych wniosków kredytowych, do czego dodatkowo zachęcały kredytobiorców przedwyborcze obniżki stóp procentowych przez NBP (we wrześniu i październiku br.). Zbiegło się to w czasie z wyhamowaniem inflacji i kolejnymi podwyżkami płacy minimalnej oraz wzrostem dochodów części społeczeństwa. Ponadto popyt mieszkaniowy w połowie 2023 r. zaczął się odbudowywać „z dołka” po szoku inflacyjnym z przełomu 2022 i 2023 roku oraz po zaostrzeniu wymagań dotyczących zdolności kredytowej w 2021 roku (rekomendacja S).
A skoro rośnie popyt przy jednoczesnej ograniczonej podaży, to zawsze kończy się tak samo. Klasyka.
Tak, podaż mieszkań jest wciąż niewystarczająca, a rynek kontrolowany przez głównych deweloperów, dbających o swoje marże. Ponadto kurczą się atrakcyjne tereny pod inwestycje. Nie bez znaczenia jest także niepewność i niestabilność gospodarcza oraz polityczna Polsce, utrudniająca planowanie inwestycji i zawyżająca koszt kapitału, a przez to ceny mieszkań. W tych warunkach skutki ingerencji programu rządowego w rynek były łatwe do przewidzenia. Nie od dziś wiadomo, że tego typu programy nie powinny być włączane przez jeden rząd i wyłączane przez kolejny, bo powoduje to okresowe kumulacje popytu mieszkaniowego, windowanie cen nieruchomości i największe korzyści nie dla tych, dla których zostały one wprowadzone. Takie działania powodują wręcz odwrotny efekt – oddalają młodszym rocznikom Polaków perspektywę własnego M.
No tak, przecież przy wciąż niskich wynagrodzeniach większości Polaków i rosnących cenach mieszkań nie każdy kredytobiorca będzie miał zdolność kredytową na zakup tak szybko drożejących nieruchomości.
Niestety tak. Omawiany przez nas program, nawet jeśli ułatwia zakup mieszkania, to poprzez wywołany przez niego wzrost cen nieruchomości, zmusza Polaków do zadłużania się na większe kwoty. Większy kredyt to większy comiesięczny ciężar rat dla budżetów domowych kredytobiorców, a więc mniejsze ich możliwości zakupowe w następnych latach, czyli obniżona sprzedaż w innych branżach. Warto tu też dodać, że program zakłada preferencyjne oprocentowanie tylko przez pierwszych 10 lat i nie pozwala zbytnio na nadpłacanie kredytu, a sam kredyt nie jest oprocentowany 2%, a ponad dwukrotnie wyżej. To kredyt o oprocentowaniu = 2% plus marża banku (wynosząca 2-2,5 pkt. procentowego). Ponieważ jestem z Torunia – gdzie średni poziom wynagrodzeń odbiega od tego w największych polskich miastach – to chciałabym podkreślić, że wzrosty cen mieszkań w trzecim kwartale br. należały w naszym mieście do największych w Polsce. Z raportu na temat średnich cen mieszkań w III kwartale tego roku, który znaleźć można na stronie nieruchomości-online.pl, wynika, że w Toruniu zanotowano największy 10-procentowy wzrost cen mieszkań 3-pokojowych w porównaniu do poprzedniego kwartału. Nasze miasto zostawiło w tyle nawet Warszawę.
Jedni tracą, inni zyskują. Ci, którzy nabyli nieruchomości, traktując to jako lokatę kapitału, mogą być zadowoleni.
Oczywiście. Potwierdzają to liczby. Jak podaje portal money.pl, w ciągu ostatnich ośmiu lat ceny mieszkań na rynku wtórnym wzrosły o 87 proc., a na rynku pierwotnym o 95 proc. Mamy więc niemalże podwojenie cen nieruchomości. Ale prawdziwymi beneficjentami programu „Bezpieczny Kredyt 2%” są deweloperzy. Kilka dni temu analitycy Banku Pekao opublikowali analizę, z której wynika, że marża brutto uzyskiwana ze sprzedaży mieszkań przez giełdowych deweloperów po trzecim kwartale 2023 roku sięgnęła 31,4 proc. To najwyższa marża od dekady.
Co według Pani należałoby zrobić w tej sytuacji? Wycofać się z programu?
Jak już mówiłam takie wprowadzanie programów wspierających zakup mieszkań, a następnie ich wycofywanie destabilizuje rynek i prowadzi do wzrostu cen. Tego typu rozwiązania powinny mieć charakter ciągły (i być lepiej przemyślane, bardziej selektywne). To już jednak gestia polityków. A dodatkowo kalendarz wyborczy, w którym mamy czteroletnie cykle, nie sprzyja długofalowym działaniom i tak potrzebnej stabilizacji. Politycy chcą wygrywać wybory, a kolejne pokolenia łapią się niestety na obietnice wyborcze, za które sami potem zapłacą.
Dziękuję za rozmowę.
Prof. Magdalena Redo, ekonomistka z UMK w Toruniu:
Każda ingerencja w rozwiązania rynkowe zaburza relacje między kupującymi a sprzedającymi i wywołuje liczne skutki – nie tylko te pozytywne. Części z nich może nie dać się przewidzieć, a część może się ujawnić po wielu latach. Jednak wszelkie programy wsparcia na rynku mieszkaniowym, których celem jest pomoc Polakom, będą zawsze skutkowały wzrostem cen. Dlatego muszą być naprawdę dobrze skonstruowane, a przede wszystkim mieć charakter ciągły.
- W ramach programu „Bezpieczny Kredyt 2 proc.” złożono ponad 82 tys. wniosków kredytowych, z czego około 36 tysięcy uzyskało już akceptację. Wartość umów przekracza 13 miliardów złotych.
- Największy wzrost cen mieszkań 3-pokojowych w porównaniu do poprzedniego kwartału 2023 roku zanotowano w Toruniu. Ceny wzrosły o niemal 10 proc.
Kto może dostać bezpieczny kredyt 2 proc.?
- Kredyt może uzyskać osoba do 45. roku życia, która nie ma i nie miała mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. W przypadku małżeństwa lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka, warunek wieku spełnić musi przynajmniej jedno z nich.
Wysokość kredytu
- Maksymalna wysokość kredytu, który może uzyskać jedna osoba, wynosi 500 tys. zł. W przypadku małżeństwa lub rodziców z dzieckiem maksymalna kwota kredytu to 600 tys. zł. Kredyt można otrzymać na mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. W programie nie obowiązuje limit cen za 1 mkw. mieszkania.
Czym jest dopłata?
- Dopłata do rat kredytu mieszkaniowego to różnica między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%. Dopłata będzie przysługiwała przez 10 lat.
Źródło: https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/bezpieczny-kredyt
