Kamienice na polskim rynku nieruchomości to temat i ciekawy, i trudny. Ciekawy, bo to zasób unikatowy z różnych względów, a trudny, bo związany często ze specyficzną sytuacją społeczną. Nic więc dziwnego, że w ostatnich dekadach zainteresowanie kamienicami też było różne - ceniono je ze względu na standardy nie do doścignięcia w blokowiskach (wysokość pomieszczeń, urodę budynków, położenie), ale z drugiej strony względy środowiskowe sprawiały, że z kamienic uciekał, kto mógł. Całemu „kamienicowemu” biznesowi nie pomogły też oczywiście liczne afery, związane z patologiami polskiego wczesnego kapitalizmu, między innymi słynnym "czyszczeniem kamienic" .
Jak kamienice dzisiaj lokują się na tynku nieruchomości? Chociażby w kontekście szans na rewitalizację?
Raport jakiego nie było
Raport „Rynek kamienic w Polsce” to interesująca publikacja, choćby z tego względu, że patrzymy na ten rynek nie okiem konserwatorów, urzędników czy aktywistów, ale biznesu deweloperskiego. A funkcjonowanie w takim segmencie to, patrząc od strony biznesowej właśnie, spore wyzwanie, wymagające przyjmowania znacznie większej liczby zmiennych, niż na przykład budowa hal pod markety czy typowych apartamentowców na przedmieściach.
O raport pokusiła się firma Inside Park, która wzięła pod uwagę sześć metropolii - Warszawę, Kraków, Wrocław, Poznań, Trójmiasto i Łódź oraz Toruń, który jest głównym miejscem jej działalności (choć Inside Park buduje w całym naszym regionie, a także w warmińsko-mazurskim czy pomorskim, poza rewitalizacją kamienic zajmuje się do tego również np. budową parków handlowych).
Co to jest kamienica?
Przede wszystkim, o jakie budynki tak naprawdę chodzi?
- W polskim prawie nie istnieje definicja kamienicy – piszą autorzy w swoim raporcie - Powszechnie uważa się za nią wielorodzinny budynek mieszkaniowy, usługowy lub mieszkaniowo – usługowy, murowany lub z cegły, stojący w zwartym szeregu innych domów, w mieście. Kamienica posiada przynajmniej jedno piętro, a mieszkania w niej są wysokie. Typowa kamienica to budynek powstały na początku XX wieku lub wcześniej, często wpisany do rejestru zabytków. Na rynku nieruchomości kamienicami nazywa się jednak i inne budynki, niekiedy wizualnie i technologicznie odległe od powyższego opisu. Branża nie kwestionuje zasadności tej nomenklatury i kamienicami nazywa także budynki wolnostojące, wielolokalowe, najczęściej jedno-, dwu-, trzypiętrowe, o symetrycznym rozmieszczeniu okien. Konstrukcja tych budynków bywa drewniana i żelbetonowa.
Ile mieszkań w kamienicach sprzedano?
Jak więc wygląda rynek, pozostając przy tej definicji? Jedno wiadomo na pewno – nie powiększa się, bo z przyjętej definicji wynika, że liczba takich budynków nie może rosnąć. Jak czytamy w raporcie, mieszkania w kamienicach wybudowanych przed 1939 rokiem stanowią ok. 3,5-4 proc. wszystkich ogłoszeń sprzedaży.
Warto dodać, że autorzy raportu korzystali z danych transakcyjnych, zebranych przez portal investoro.pl, które pochodzą z aktów notarialnych – a więc zawierających faktycznie uzyskane ceny, a nie ceny mieszkań wystawionych w portalach zajmujących się nieruchomościami. Okazuje się, że np. w 2022 roku dokonano 4358 transakcji sprzedaży, średnia cena metra to 9941 zł, a średnia cena całkowita mieszkania – 539 tys. złotych. Dodajmy, że w porównaniu z rokiem 2021 popyt spadł, za to – co zrozumiałe - wzrosły ceny.
Liderzy w liczbie transakcji spośród badanych miast to Wrocław i Warszawa oraz Łódź. W samej Warszawie liczba transakcji w 2022 roku bardzo wyraźnie spadła w stosunku do 2021 roku (aż o jedną trzecią). Warszawa to jednak oczywiście rekordy cenowe. Za prawie 256-metrowy apartament w kamienicy przy ul. Foksal zapłacono ponad 9,5 miliona złotych. Z kolei metr kwadratowy najdroższy był w mieszkaniu przy ul. Emilii Plater – w 75-metrowym mieszkaniu kosztował prawie 56 tys. złotych! A ile kosztowało najtańsze mieszkanie? Lokal w Alei Waszyngtona o powierzchni niecałych 38 metrów kwadratowych kosztował niecałe 105 tys. złotych.
Wykres: Raport "Rynek kamienic w Polsce", Inside Park
Warto się oczywiście jeszcze przyjrzeć Toruniowi, jedynemu badanemu miastu, leżącemu w naszym regionie. Najtańszy metr kwadratowy w Toruniu mieliśmy w mieszkaniu o powierzchni 61,2 metrów kwadratowych, w oficynie kamienicy przy ulicy Poznańskiej. Metr kwadratowy kosztował tam nieco ponad 1600 złotych. Z kolei najwięcej za metr kwadratowy zapłacono w mieszkaniu przy ulicy Jagiellończyka, na trzecim piętrze kamienicy - metr kosztował ponad 15 tys. złotych, a samo mieszkanie miało nieco ponad 37 metrów kwadratowych.
Generalnie najdroższe było zaś – w badanym okresie - mieszkanie w kamienicy na Bydgoskim Przedmieściu. Za ponad 208 metrów kwadratowych zapłacono 1,27 miliona złotych.
Co ciekawe, wśród aglomeracji najtańsze są mieszkania w kamienicach w Łodzi. - Przyczyn upatrywałbym w dużej podaży mieszkań w kamienicach oraz w modzie na rewitalizacje w Łodzi. – komentuje w raporcie Tomasz Laskowski, prezes Inside Park
Biznes szansą na rewitalizację?
W raporcie umieszczono też rozdział poświęcony rewitalizacji w poszczególnych omawianych ośrodkach – szeroko rozumianej. Kamienice to bowiem często element obszarów zdegradowanych, podlegających właśnie różnym programom rewitalizacji, obejmujących m.in. działania na rzecz lokalnej społeczności czy lokalnego biznesu, np. funkcjonujących na tym obszarze MŚP. W Toruniu za najbardziej zdegradowane obszary uznano Bydgoskie Przedmieście, Podgórz oraz Stare Miasto (według Gminnego Planu Rewitalizacji, uchwalonego w 2018 roku).
Zainteresowanie biznesu kamienicami – często pięknymi, reprezentacyjnymi budynkami, leżącymi w centrach miast – to dla nich szansa, o którą trudno byłoby przy wykorzystaniu jedynie publicznych środków. Wkraczamy tu jednak zwykle w delikatną tkankę społeczną.
Jak wynająć mieszkanie i nie dać się oszukać?
Ważnym aspektem biznesu, związanego z gruntownym remontem kamienic, a następnie wynajmem lub sprzedażą lokali, są oczywiście kwestie prawne. Polskie prawo chroni obecnie przede wszystkim interesy najemców, co sam biznes związany na przykład z wynajmem mieszkań czyni z punktu widzenia przedsiębiorców ryzykownym przedsięwzięciem (spora część polskich „mieszkaniczników” ma niestety smutne doświadczenia np. z niepłacącymi z premedytacją lokatorami, których nie sposób się pozbyć).
Wystarczy zresztą przytoczyć liczby. W 2021 roku sądy rejonowe w całym kraju wydały 15 034 orzeczenia o opróżnienie lokali mieszkalnych. W tym samym okresie komornicy dokonali 2342 eksmisji, w tym 557 na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynikało prawo dłużnika do lokalu socjalnego lub zamiennego (do tego ujęte są tu jeszcze eksmisje z powodu złego stanu budynku, zagrażającego życiu lokatorów). Zmiany mogą tu przynieść rozpoczęte prace nad projektami rozwiązań, wyrównujących szanse najemców i właścicieli lokali.
Czy kamienice to dobry biznes?
Na pewno mieszkania w kamienicach czeka ciekawa przyszłość, a zainteresowanie rzetelnego, dbającego o respektowanie prawa biznesu, ratującego często zabytkową substancję, może tylko cieszyć. Nie czarujmy się bowiem - w wyjątkowo trudnej sytuacji są przecież te kamienice, które znajdują się w zasobie miejskich spółek i mogą często liczyć co najwyżej na bieżące naprawy i remonty.
