W Sądzie Rejonowym w Toruniu prowadzona jest sprawa, którą ponad 90 lokatorów z 74 mieszkań wytoczyło Toruńskiemu Towarzystwu Budownictwa Społecznego. Chodzi o – ich zdaniem – zawyżone podwyżki czynszu.

- Czekamy na opinie biegłego, która ma dać odpowiedź, czy podwyżka jest zasadna, czy nie – mówi w rozmowie z portalem kujawy-pomorze.info, Marcin Zatorski, radca prawny z Wrocławia reprezentujący powodów. 

Przypomnijmy, że sprawa podwyżek rozgorączkowała grupę mieszkańców toruńskiego TTBS. Od 1 sierpnia 2022 r. lokatorzy miejskiej spółki mieli płacić nowe stawki czynszu. Najbardziej rzucała się w oczy zwiększona opłata za metr kwadratowy najmowanego mieszkania (wzrost z ok. 14 zł do 18,89 zł za mkw.). Tym samym koszty czynszu podskoczyły aż o 37 proc.

91 osób to niewiele?

Część lokatorów TTBS nie wytrzymała tej sytuacji i postanowiła wybrać ścieżkę sądową. W ich opinii wprowadzenie podwyżki jest bezzasadne. Innego zdania jest za to prezes miejskiej spółki - Beata Żółtowska:

- Jest to drobna grupka niezadowolonych, która nie zgadza się na ubiegłoroczne podwyżki czynszu. W TTBS-ie mieszka ponad 5,5 tysiąca mieszkańców, a protestuje 91 osób. Jaki to jest procent w stosunku do ogółu? – pyta retorycznie prezes TTBS.  - Nie możemy patrzeć tylko na proces i dopuścić, aby hamował całą działalność spółki. W tej chwili sprawę bada powołany przez sąd rzeczoznawca. Zresztą my wcześniej powołaliśmy własnego, który zbadał już dokumenty spółki. Znajdują się one w aktach sprawy. Teraz czekamy na opinię rzeczoznawcy wskazanego przez sąd. Mogę zapewnić, że koszty wskazane w naszych dokumentach mają potwierdzenie.

Jak przypomina Beata Żółtowska, pierwsze bloki na osiedlu Jar budowano z obligacji komercyjnych. Dopiero zmiana w przepisach spowodowała przekształcenie obligacji w kredyty. 

- Z punktu widzenia obciążenia nie miało to większego znaczenia, ponieważ zależność spłaty zobowiązania wynika z WIBOR-u oraz marży. – tłumaczy - O ile na innych nieruchomościach mieliśmy inne kredyty, wysokość ich spłaty nie zależała od WIBORU, tylko od wskaźnika produkcji budowlano-montażowej. Tu byliśmy  zależni wyłącznie od WIBOR-u. Jako TTBS zaciągnęliśmy kredyt na połowę kosztów inwestycji, a 20 proc. to środki własne spółki. W przyszłości chcielibyśmy te pieniądze też odzyskać. 

Przypomnijmy dla uściślenia, że czynsz w Towarzystwie Budownictwa Społecznego i Społecznej Inicjatywie Mieszkaniowej różni się od czynszów komercyjnych tym, że ma ustaloną maksymalną kwotę. 

Jak informuje Rzeczpospolita: „Nie może przekroczyć 4 proc. wartości odtworzeniowej powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych (dla budynków wzniesionych z wykorzystaniem kredytu z Banku Gospodarstwa Krajowego, o które wniosek był złożony do 30 września 2009 r.) lub 5 proc. kosztu budowy lokali mieszkalnych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego lub lokali mieszkalnych znajdujących się w zasobach mieszkaniowych SIM utworzonej z udziałem Skarbu Państwa reprezentowanego przez Krajowy Zasób Nieruchomości”.

Kolejna podwyżka od grudnia

Mieszkańcy, którzy uczestniczą w sprawie sądowej przeciwko TTBS, aż do uprawomocnienia się wyroku, płacą spółce starą stawkę czynszu. Pod koniec sierpnia br. wszyscy mieszkańcy TTBS otrzymali kolejne pisma…z podwyżką, w tym także i ci, którzy czekają na wyrok sądu. 

- Liczę na to, że wygramy, bo dwa dodać dwa jest cztery.  Czynsze dla mieszkań w  tych budynkach są jeszcze nie do końca prawidłowo skalkulowane. Powinny być o złotówkę wyższe. W czynszach jest wkalkulowana głównie spłata zobowiązań wobec banku, która stanowi ok. 80 proc stawki czynszu – dodaje prezes spółki TTBS.

Celem „niewielkich podwyżek” jakie TTBS chce wprowadzić od grudnia ma być „uporządkowanie pewnych kwestii”.

- Generalnie zmienia się stawka czynszu, ale nie naliczenia opłat, które wnoszą lokatorzy. […] – mówi Beata Żółtowska. - Zgodnie z przepisami jesteśmy zobowiązani do tego, aby mieć środki na pokrycie kosztów ponoszonych na nieruchomościach łącznie ze spłatą kredytu. Mieszkańcy muszą pokryć czynności, takie np. jak konserwację pieców czy coroczne przeglądy. Chcieliśmy to wszystko uregulować i wrzucić w stawkę czynszu, więc to są niewielkie podwyżki. 

Marcin Zatorski uważa natomiast, że toruński TBS nie może wypowiedzieć stawki czynszu w trakcie trwania procesu.

- Osoby, które zaskarżyły do sądu ostatnią podwyżkę, na mocy art. 8a ust. 5 pkt.2 ustawy o ochronie lokatorów (...) są przecież obowiązane uiszczać czynsz w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie. Z kolei art. 9 ust. 1b tej ustawy stanowi, że podwyższanie czynszu (...), w TBS nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten jednak biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać, a my tego jeszcze nie mamy ustalone przez Sąd, stąd moi Klienci płacą czynsze w dotychczasowej wysokości – mówi mecenas. 

Jednocześnie nadmienia, że nie wie czy jego pogląd zostanie zaakceptowany przez orzecznictwo sądu.

 
- Być może trzeba będzie zaskarżyć również nowe wypowiedzenie, choć na razie przychylam się do zdania, że to wypowiedzenie jest nieskuteczne dla moich klientów, którzy wciąż czekają na wyrok w sprawie wcześniejszej podwyżki – dodaje.

A co w przypadku, gdy miejska spółka przegra proces, mimo że jak twierdzi jej prezes „dwa dodać dwa jest cztery”?

- Nie zakładam takiej sytuacji, ale wówczas jako TTBS będziemy się zastanawiać co dalej zrobić w tej sprawie. – mówi Beata Żółtowska.

Dodajmy, że sądy przy okazji spraw czynszowych biorą pod uwagę wiele kryteriów m.in. inwestycje w daną nieruchomość, zwrot wniesionego kapitału czy zysk.

Jeśli toruński TBS przegra, będzie zobligowany zastosować starą stawkę za mkw. wyłącznie do osób wymienionych w wyroku. Może także obniżyć czynsze wszystkim najemcom, ale – z punktu widzenia spółki byłoby to kompletnie nieopłacalne. Zresztą TTBS wcale nie musi tego robić. W przypadku przegranej mieszkańców – wówczas to oni będą musieli wyrównać zaległości za czynsz.